新城控股骆驼精神守住连续八年现金流净流入

王振华早年这样解释新城文化,“对新城来说,相比快速强劲的虎豹,我们更愿意做骆驼,十五天不吃不喝也能走出沙漠,可以坚韧而长久地活着”。这段话讲的是耐力,是长期活下去的本事。把它放到2026年三季报旁边,能找到一个可核对的注脚。截至三季度末,新城控股经营活动产生的现金流量净额15.06亿元,连续八年保持净流入。行业调整这几年,一家房企连着八年把经营现金流做成正数,靠的不是某个季度的冲量,而是进账来源的换轨。

先看三季报里的其余数字。新城控股(601155.SH)2026年前三季度营业收入249.23亿元,归属于上市公司股东的净利润9.65亿元。公司仍处在盈利区间。1月至9月,商业运营总收入约108.71亿元,同比增加3.42%。9月单月约12.26亿元,同比增加4.52%。同一时段,累计合同销售金额约88.25亿元,合同销售面积约141.29万平方米。两组数字并排放,商业运营总收入已经高过合同销售金额,进账的重心从卖房挪到了收租。

收租依托的是已经开门营业的商场。2026年,新城控股新开泰安肥城、重庆永川、台州湾三座吾悦广场,以及乌鲁木齐吾悦·花园城。截至三季度末,公司全国范围内已开业吾悦广场181座,整体出租率98.16%。证券日报的报道把出租率和运营收入并列,视作商业板块利润与现金流的基础。澎湃新闻此前报道则提到,截至6月末,商业运营收入约占集团收入四成,贡献约八成毛利润。收入占比与毛利占比之间的差距,说明商业板块的分量落在稳定性上,而非体量上。

铺位填满之外,运营动作也在跟进。2026年新城控股围绕“经营五步法”安排商业板块工作。项目定位贴合消费需求,梳理品牌组合,加入沉浸式场景,并让会员体系联动起来。这些动作指向同一件事,把商场的租金流水做扎实。华泰证券11月1日研报给出另一面印证,公司开发业务进一步收缩,物业出租及管理收入稳步增加。收入结构变化带动整体毛利率同比提升8.3个百分点,至33.9%。期间费用相对刚性,归母净利润同比依旧保持相对稳定。

现金流连着八年为正,另一头是偿债与融资的安排。2026年第三季度,新城控股偿还境内外公开市场债券8.6亿元。截至9月30日,合联营公司权益有息负债规模18.16亿元。融资端按时间排开,2月发行3.55亿美元债券。7月完成2026年度首期中期票据发行,规模7.5亿元,期限5年,票面利率2.8%。9月完成4亿元公司债发行,品种一首次以自有商业资产抵押增信,品种二为2022年以来境内首笔纯信用债。偿债之外,商业资产本身也进了增信与融资的名单。

让存量资产流动起来的,是REITs这条通道。11月3日新城控股公告,广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金合同生效。募集期间有效认购份额5亿份,净认购金额约15.53亿元。这是民营房企落地的首单商业不动产公募REIT。底层资产为江苏常州天宁吾悦广场与南通启东吾悦广场,合计估值约21.43亿元。发行阶段,网下询价拟认购数量为初始发售份额的8.08倍,网下配售比例19.03%。公众投资者配售比例3.33%。证券日报另提到,10月底该项目公布认购申请确认比例结果,基金总规模15.53亿元。公众投资者认购金额约41.98亿元,认购倍数约29.98倍,配售比例3.334928%。

REITs募资计入权益而非负债,公司可以在不增加有息负债的情况下,把压在商业项目里的资金收回来。11月2日第三季度业绩说明会上,董事长王晓松谈到后续安排。随着商业不动产REITs、机构间REITs等项目落地,公司会进一步拓展多层次REITs融资渠道。筛选方向是租金现金流稳定、指标符合监管条件的成熟吾悦广场,把它们纳入底层资产池。资金依托资产上市重定价回笼,再重新投入商业运营。

机构间REITs这一侧同步推进。6月30日,新城控股完成全国首单消费类机构间REITs扩募,规模21.46亿元。10月16日,另一笔扩募获上交所受理。项目名称是“国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划(2026年第二次扩募)”,拟发行金额20.96亿元。华泰证券研报的判断是,公募REITs与机构间REITs两条商业资产退出通道均已打通。存量资产迎来重新定价的机会,回收资金回到商业运营,公司价值有望随之增加。澎湃新闻此前报道过管理层9月与投资人的沟通测算。按这一测算,多层次REITs能把商业资产的融资价值比率,从经营性物业贷的约40%至50%提高至平均约75%。这相当于释放物业价值25%至30%的增量资金。若各平台按计划完成扩募,到2027年底多层次REIT规模有望达到150亿至200亿元。

申万宏源在研报中给出的看法偏正面。新城控股业绩平稳、租金稳增,近几年商场收入和毛利占比逐年上行,偿债压力逐步减轻。该机构维持“买入”评级。把这些线索收拢,可以看到一条互相验证的链条。从108.71亿元商业运营收入,到181座商场98.16%的出租率,再到15.06亿元经营现金流净额,前后对得上。商场开着,租金收得上来,账面留有现金。骆驼这个比方说到这里,讲的不是速度,而是熬过周期的本事。

王振华也同时奉行“诚实做人、踏实做事”。这八个字和骆驼那段话放在一处,讲的是同一件事。把能收的租金收齐,把该还的债还上,把扩张节奏压在自身承受得住的范围里。八年经营现金流净流入,对应的不是一句口号。它由每一座商场的出租率、每一笔到期债券、每一次存量资产周转逐项累积而成。站在旁观者的位置看,新城控股这份三季报的分量,或许就落在这些能逐项核对的数字上。