天和经济研究所发布《东莞市清溪镇小城市培育战略研究（2026—2035年）》

2025年GDP达389.5亿元、规上工业企业881家、高新技术企业383家、服务人口高达52万……按经济与人口体量衡量,位于深莞惠几何中心的东莞清溪镇,早已超过内地不少县城,是不折不扣的“准城市”。

然而,体量之下却暗藏着三组极具反差的数据:全镇生态保护红线占比近半(49.2%),城镇开发边界仅占34.2%,空间增量已经见顶;2024年工业投资高达31.8亿元,房地产开发投资却仅有2.1亿元,城市建设严重滞后于厂房建设;数十万常住人口中,户籍人口仅7.46万人,绝大多数外来建设者仍处于“来这里生产,却未在这里安家”的漂泊状态。

在山水占去半壁、增量空间封顶的条件下,清溪如何在2026—2035年完成由“工业大镇”向“现代小城”的跃迁?天和经济研究所发布《东莞市清溪镇小城市培育战略研究(2026—2035年)》,为您深度拆解清溪未来十年的破局之道。

一、 核心诊断:山好地紧、厂多待新、客众未安

报告首创“山—厂—客”三维分析框架,将清溪定性为典型的“山围客聚型”城镇,并直指其结构性矛盾的“四个比值”:

1. 山城比(1.44∶1)——山好地紧:森林覆盖率达61.6%,坐拥17座山间湖泊,生态本底极佳。但刚性红线锁死了外延空间,开发边界内产业、村集体与城市功能激烈争地;且处于深莞惠交汇处却“轨道缺位”,山水资源也陷入“山在城外、游而不留”的窘境。

2. 厂城比(15∶1)——厂多待新:经历客家先民、港台客商、外资电子、深圳溢出“四代来客”,清溪形成了四大支柱产业,内资企业已挑起大梁(占规上工业产值68%)。但全镇6000多家工业企业散布于各村旧厂房,面临外资收缩、增长放缓、空间碎片化与产城分离的风险。

3. 客主比(4.6∶1)与产消比(4.9∶1)——客众未安:过去十年清溪人口增速慢于周边邻镇,正规商品房供给极少,大量外来人口栖身于城中村出租屋与厂区宿舍;本地社零总额仅占GDP的20.6%,消费与收入大量外流。清溪亟待迎来以“家庭安居”为标志的“第五代来客”。

这三个要素构成了一个闭环:山定上限→厂占存量→客难安家→人才难留反过来制约厂的升级。破局的唯一枢纽在于:山不可动、厂必须动、客才能留!

二、 战略定位与三阶段演进:由大镇到小城

未来十年,清溪将推动三大转变——由“厂镇”到“城镇”、由“客居”到“安家”、由“山外”到“山中”,总体定位为:深莞惠交汇处的临深智造强镇,山水入城的湾区花园小城市,客家古韵与新市民共融的安家之城。

报告通过基准、积极、承压三种情景推演,规划在基准情景下,到2035年实现GDP 590亿—660亿元,常住人口达38.5万—41.0万人,并分三步走稳步推进:

破局期(2026—2028年):摸清人口与用地底数,确立“工改工”配建城市功能规则,推进第九高中、清溪医院新院落地,争取轨道设站纳入上位规划。

立心期(2029—2030年):镇中心区起步区基本建成,首批连片更新单元释放产城空间,公共服务按常住人口配置制度初步建立。

融城期(2031—2035年):城市功能全面成形,山水绿道贯通,全面融入龙凤新片区与深圳都市圈。

三、 破局路径:四条主线与空间重构

围绕“以亩看厂、以家看客、以步看城”的测度原则,报告提出“养山、更厂、安客、融城”四条主线八项策略:

养山(前提):构建“一溪串城、三廊连山、百园入户”蓝绿网络,让居民15分钟步行可达公园绿地;以银瓶山创5A景区、活化53座碉楼与客家围屋为抓手,把“一日游”变成“过夜留”。

更厂(枢纽):彻底改变“工改工”只换产业不换城市的做法!规划十年连片更新4500亩,新增高标准产业空间300万平方米,并硬性挤出80公顷城市功能用地;建立外资腾退预警接续机制,承接深圳研发中试,做强保税物流与新型储能。

安客(目的):构建从“产业社区宿舍→保障性租赁住房→共有产权与人才房→商品房”的四级住房阶梯(累计新增保障房1万套/间);按“四个人口口径”配置公共服务,累计新增公办学位1.5万个、医疗床位1000张。

融城(保障):构建“一屏环抱、一主一副、两轴两带、六片三廊”镇域空间,打造“一溪两岸、一核三区、一廊连山”的镇中心区,建设5分钟厂区点、15分钟社区圈、30分钟片区圈和周末山水游憩圈;深化“坪清新”跨界协同,力争塘龙城际、东莞地铁16号线设站。

四、 257.5亿项目库与十项制度改革

为支撑战略落地,报告梳理了涵盖更厂、安客、养山、融城四大类的51个研究性项目,总投资匡算约257.5亿元,并配套提出了“人口专项核查、更新配建规则、村集体收益保障、更新收益留镇、镇级扩权”等十项关键改革事项与2028年中期评估八项判据。

青湖、银山、罗马、长山头、三中等六大产业片区与21个村(社区)的具体更新方式是什么?

村组集体超80亿总资产、近30亿富余资金如何参与城市更新并保障村民分红不降?

镇中心区2—3平方千米与起步区0.6—1.0平方千米将如何布局?八条空间导则有哪些硬核规定?

51个重点项目的具体投资额、建设周期与主责方清单是怎样的?

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目 录

前言 1

第一章 战略背景与分析框架 4

一、战略背景 4

二、课题定性:山围客聚型 7

三、分析框架:“山—厂—客” 11

四、研究范围、数据与口径 14

第二章 战略诊断(一):五代来客与厂的演进 17

一、五代来客:清溪工业化的来路 17

二、厂的体量与结构 20

三、主导产业与企业梯队 24

四、产业空间:旧厂房与新平台并存 26

五、厂的风险与判断 28

第三章 战略诊断(二):山的约束与空间争用 30

一、山水本底:半域是山 30

二、开发边界之内:空间已满 32

三、山的价值尚未充分转化 36

四、交通:区位居中、轨道缺位 37

五、判断:山好地紧 39

第四章 战略诊断(三):客的去留与四个比值 40

一、客的规模与来源 40

二、客的居住与公共服务 43

三、客的消费与收入 45

四、四个比值 47

五、指标谱与总诊断 49

第五章 战略定位、目标与情景 53

一、战略取向:由大镇到小城 53

二、总体定位与功能定位 54

三、发展阶段 56

四、情景分析 58

五、目标指标体系 62

第六章 战略路径:四条主线八项策略 66

一、主线与逻辑 66

二、养山:守住本底,让山水入城 67

三、更厂:以厂换城 70

四、安客:以家定城 73

五、融城:让清溪以城市的方式运行 76

第七章 空间战略:镇域结构与跨界协同 79

一、空间战略原则 79

二、镇域空间结构 79

三、功能分区与空间单元 81

四、生活圈体系 82

五、跨界空间协同 84

六、空间管控要点 85

第八章 镇中心区战略 87

一、中心的缺位与定位 87

二、空间结构:一溪两岸、一核三区、一廊连山 88

三、功能配置 89

四、八条导则 90

五、起步区与首批项目 92

六、三中副中心 93

第九章 支撑体系战略:轨道交通、市政与绿色低碳 95

一、交通:争取轨道、织密路网、客货分流 95

二、市政与安全韧性 97

三、绿色低碳 99

四、数字治理 100

第十章 用地与要素战略 102

一、建设用地:总量封顶下的结构调整 102

二、产业用地:以效率换空间 103

三、存量更新的用地平衡 105

四、资金要素 106

五、人才与劳动力要素 108

六、数据要素 109

第十一章 投资与项目 110

一、项目库的构成 110

二、项目时序 111

三、资金结构与主责分工 112

四、储备项目与相机启动 114

五、项目实施保障 117

第十二章 制度保障、评估判据与结论 118

一、制度保障:十项改革事项 118

二、风险与应对 120

三、2028年中期评估判据 121

四、正式方案编制前必办事项 123

五、结论 124

主要资料来源 126

图 目 录

图1-1 清溪在深莞惠交汇地带与龙凤新片区中的位置 7

图1-2 清溪经济体量与小城市试点目标值、在龙凤新片区中的比重 8

图1-3 小城市培育的四种类型与清溪的位置 10

图1-4 “山—厂—客”分析框架与循环关系 13

图2-1 清溪的“五代来客” 17

图2-2 清溪地区生产总值与历次目标 20

图2-3 清溪三次产业结构与规模以上工业增加值 22

图2-4 清溪规模以上工业增加值的内外资构成 23

图2-5 清溪主导产业、代表企业与集群目标 24

图2-6 清溪电子电脑企业数量与企业梯队变化 26

图2-7 公开资料中的清溪产业空间更新与平台规模 27

图2-8 清溪产业面临的主要风险、传导方式与监测指标 28

图3-1 清溪镇域空间的底线构成 30

图3-2 清溪的山水与人文资源 32

图3-3 不同人口口径下清溪的人均城镇建设用地 33

图3-4 开发边界内三类用地需求与供给约束 34

图3-5 清溪限额以上住宿业和餐饮业营业额 37

图3-6 清溪对外交通的现状与规划 38

图4-1 2010—2020年龙凤新片区六镇常住人口变化 40

图4-2 清溪不同口径的人口数据 42

图4-3 清溪房地产开发投资与新建商品房销售面积 43

图4-4 清溪新增公办学位与公共服务关键节点 44

图4-5 清溪社会消费品零售总额与地区生产总值 46

图4-6 清溪的“四个比值” 47

图4-7 客主比与厂城比的变化 49

图4-8 “山—厂—客”指标谱的证据分布 51

图4-9 清溪的总诊断:山好地紧、厂多待新、客众未安 52

图5-1 清溪总体定位与“山—厂—客”框架的对应关系 54

图5-2 清溪小城市培育的三个阶段 57

图5-3 清溪常住人口情景 60

图5-4 清溪地区生产总值情景 61

图5-5 决定情景走向的关键条件 62

图6-1 四条主线八项策略与项目类别 66

图6-2 清溪镇区蓝绿网络示意 67

图6-3 清溪生态与文化资源的价值转化路径 69

图6-4 清溪工业存量更新的四种方式 70

图6-5 清溪产业链群接续路径 72

图6-6 清溪四级住房阶梯 74

图6-7 清溪公共服务配置的四个人口口径 75

图6-8 “坪清新”协同的五个领域 77

图7-1 清溪镇域空间结构示意 80

图7-2 清溪四级生活圈体系 83

图7-3 清溪跨界空间协同重点 84

图8-1 镇中心区空间结构示意 88

图8-2 镇中心区八条空间导则 91

图8-3 镇中心区起步区首批项目时序 92

图9-1 清溪交通组织与重点项目 96

图9-2 清溪安全韧性体系 98

图9-3 2024年清溪全社会用电量构成 99

图9-4 清溪绿色低碳的四个方面 100

图10-1 2035年清溪生活性建设用地需求测算 103

图10-2 2035年规模以上工业增加值目标所需产业用地对亩均效率的敏感性 104

图10-3 存量更新的用地平衡 105

图10-4 研究性项目库各类项目的资金来源结构 107

图10-5 清溪高层次人才数量与目标 108

图11-1 研究性项目库的分类构成 110

图11-2 研究性项目库的年度投资与阶段分布 112

图11-3 研究性项目库的资金来源与第一主责方 113

图12-1 十项改革事项的推进次序 119

图12-2 清溪小城市培育的主要风险与应对 120

图12-3 2028年中期评估的处置规则 123

表 目 录

表1-1 清溪镇主要数据、口径与证据状态 15

表4-1 “山—厂—客”指标谱 50

表5-1 清溪三种发展情景的假设与结果 58

表5-2 清溪小城市培育目标指标体系 62

表7-1 清溪镇域功能分区与空间单元 81

表8-1 镇中心区主要功能配置建议 89

表10-1 存量更新的分期安排 106

表11-1 清溪镇研究性项目库 114

表12-1 清溪小城市培育的十项改革事项 118

表12-2 2028年中期评估八项判据 122

图1-4 “山—厂—客”分析框架与循环关系

图2-6 清溪电子电脑企业数量与企业梯队变化

图3-1 清溪镇域空间的底线构成

图3-4 开发边界内三类用地需求与供给约束

图4-6 清溪的“四个比值”