新城控股转型持续深化，商业毛利近八成筑牢企业发展底盘

从开发商到资管平台,新城控股正经历一场深刻的身份重塑。2026年半年报披露的数据,释放出企业战略转型的标志性信号:商业板块收入规模首次超越开发业务,物业出租及管理业务毛利占比攀升至79.90%,接近八成。王振华曾提出:“稳健发展会使企业活得更久,活得久会比眼下活得更好。”亮眼的盈利结构背后,公司依然维持稳健的财务底色,净负债率控制在56.87%,经营性现金流连续多年保持正向,说明这场转型并非依靠杠杆扩张实现,而是依靠商业运营持续造血完成。

商业板块已经成为新城控股穿越行业周期的核心压舱石。上半年新城控股商业运营总收入71.12亿元,同比小幅增长2.42%;物业出租及管理业务毛利达到46.67亿元,板块毛利率稳定维持在71%高位,有力拉动公司整体毛利率同比提升6.25个百分点。支撑商业盈利持续释放的,是吾悦广场成熟的规模化运营体系。截至2026年二季度末,新城控股在全国147座城市布局212座吾悦广场,在营及委托管理项目181座,开业面积1675.31万平方米,出租率稳定在98.35%,长期高于行业均值。更具标志性意义的指标是,商业持续性经营收入达到当期利息支出的4倍,仅凭商业运营收益便可全额覆盖债务利息,构建起民营房企中十分稀缺的现金流闭环与风险安全垫。

财务稳健是新城控股推进转型的重要根基。债务端,公司坚守公开市场债券零违约记录,上半年如期足额兑付境内外公开市场债券36.43亿元,合联营公司权益有息负债规模可控。资本市场层面,新城控股持续盘活存量商业资产,先后完成全国首单消费类机构间REITs扩募、美元优先担保票据发行以及中期票据发行,打通多元化资本渠道。开发业务方面,企业不再盲目追求销售规模,转向聚焦有回款的销售,上半年回款率达118.45%,在手现金75.84亿元,同时持续落实保交付任务,上半年完成超万套住宅交付,守住房企经营基本底线。

在传统开发业务稳步去化的同时,新城控股持续挖掘轻资产增长曲线,新城建管业务逐步打开成长空间。依托多年双轮驱动积累的运营管理能力,新城控股将项目管理能力对外输出,发展代建代管业务。2026年上半年新城建管新签代建规划建筑面积553万平方米,当期交付70万平方米,累计管理项目179个,总管理建面突破3200万平方米,高盈利的轻资产模式进一步夯实企业资产运营商定位。董事长王晓松在内部部署中提出,公司将持续推进公募REITs落地,优化资产结构;商管板块深耕运营提质,同时探索数字化AI提效,持续放大资产价值。

站在行业周期切换节点,新城控股的转型成效已获得机构认可。中信证券研报认为,公司业务结构迎来关键拐点,商管业务权重持续提升,存量开发项目有序去化,资产结构持续优化,长期看好商管业务发展。王振华曾对此有过清晰阐述:“坚持商业管理+地产开发双轮驱动,住宅提供现金流,商业提供长期价值,互相支撑、穿越周期。”面向未来,公募REITs落地进展、新城建管代建业务规模增长,将成为检验新城控股资产运营商成色的两大核心变量。当商业运营成为利润主引擎,新城控股已经走出一条由重资产开发,转向资产运营管理的民营房企转型路径。