新城控股半年报，吾悦扛旗商管接棒开发

翻看新城控股2026年的半年度成绩单,比起8.49亿元的净利润,更具风向标意义的,是商业板块收入首次实现对开发业务的反超,以及吾悦广场贡献近八成毛利的硬核表现。这份答卷传递的信号清晰:企业转型的拐点,已然从纸面落到了实处。

这份成绩单里,最直观的变化是收入结构的改写。上半年,新城控股商业运营总收入攀升至71.12亿元,这一数字不仅实现了2.42%的同比增长,更首次跑赢了开发业务的收入规模。与此同时,物业出租及管理业务毛利攀升至46.67亿元,在公司总毛利中的占比达到79.90%,毛利率稳稳站在71%的高位。数字的此消彼长,勾勒出新城控股身份的蜕变轨迹——它正逐渐告别传统重资产开发的老路,转身成为一家以商业运营为核心的资产管理平台。

支撑这一转变的,是吾悦广场扎实的运营底盘。截至二季度末,新城控股在全国147座城市布局了212座吾悦广场,开业及委托管理在营数量达到181座,开业规模突破1675万平方米。更亮眼的是运营质量,出租率维持在98.35%的高位,且连续多年保持在95%以上,这一表现远超行业平均水准。凭借商业持续性经营收入达到当期利息支出的4倍,仅商业运营的收益便足以覆盖全部债务利息,新城控股搭建起自我造血的现金流闭环,这份抗风险能力,在民营房企阵营中显得尤为稀缺。

在行业信用备受考验的当下,新城控股用实打实的行动筑牢了信用防线。上半年,企业如期偿还境内外公开市场债券36.43亿元,每一笔公开债券均提前或如期足额兑付,保持着公开市场债务零违约的纪录,为市场注入了经营稳定的确定性。融资端的突破同样为这份信用背书,2月发行3.55亿美元优先担保票据,完成全国首单消费类机构间REITs扩募,规模达21.46亿元,7月又成功发行7.5亿元中票,这些动作不仅盘活了商业资产,也印证了其资产的优质属性。与此同时,上半年超1万套住宅的交付量,让企业以产品兑现力践行承诺,进一步夯实了信用根基。

转型并非舍弃开发,而是让开发业务回归更健康的节奏。上半年,新城控股实现回款金额75.30亿元,回款率达到118.45%,这份回款质量印证了企业聚焦有质量销售的策略。截至期末,公司在手现金75.84亿元,净负债率保持在56.87%的较低水平,经营性现金流净额延续多年为正的态势,经营安全边际稳固。

依托“商业管理+地产开发”双轮驱动沉淀的管理能力,新城控股的轻资产业务也打开了新局面。上半年,新城建管新签代建项目规划建面达553万平方米,代建项目交付70万平方米,累计管理项目攀升至179个,总管理建面超过3200万平方米。代建、代管业务的崛起,标志着企业正将成熟的运营能力转化为对外输出的服务,为发展开辟了轻量化的新支点。

从开发为主到商管为核,新城控股的换挡已见成效,一个依托商业运营与轻资产输出的新发展故事,正徐徐展开。