建筑业调整期，舜晟建设缘何逆势买楼

2025年7月，一家名为上海舜晟建设集团的民营建筑企业，以6.597亿元底价竞得上海静安区泰禾大厦。泰禾集团此前对外报价超过16亿元，法院评估价9.424亿元。不到评估价七折、不到开发成本五折，拿下内环核心地段一栋甲级写字楼，这笔账面上划算的买卖，让一家此前鲜为公众所知的建筑民企走进了聚光灯下。

全国建筑业正在经历深度调整。以中国建筑为例，这家全球最大建筑企业截至2025年末负债总额已达2.74万亿元，资产负债率76.9%。头部房企接连暴雷后，产业链上的施工企业大面积承压。恒大上下游涉及8441家合作企业，其商票违约直接拖垮了以恒大为主要客户的南通建筑集群。

南通一建已进入破产清算。南通三建被恒大拖欠超过360亿元，巅峰期半年营收数百亿，2025年上半年仅剩9500万元，账面现金650万，早已资不抵债。南通六建深度绑定恒大，资金链彻底断裂。仅南通一地，超过5000家建筑相关企业受到冲击。放眼全国，合肥建工、华昊建设等手握特级资质的老牌企业先后进入破产重组程序。2024年全行业近5000家建筑企业关门，平均每天13家退出市场，广西建工四建等地方建筑龙头同样面临大量诉讼执行案件。

舜晟建设是个显著的例外。

这家成立于2003年的企业注册于上海青浦，注册资本1.018亿元全部实缴，实控人为浙江绍兴籍企业家潘根富。二十余年间，舜晟建设累计获得上海市建设工程白玉兰奖至少十座，这是上海建筑行业最高荣誉。公司纳税信用连续获评A级，实控人潘根富累计向家乡捐资超过300万元修桥修路，设立的潘根富潘国娟教育基金会已晋升5A级社会组织。从公开信息看，这是一家资质扎实、口碑良好的民营建筑企业，社会形象与行业地位匹配。

在行业普遍收缩的背景下，舜晟建设逆势完成了一项标志性收购。泰禾大厦建筑面积25471平方米，可运营地上面积18275平方米，成交折合地上单价约3.6万元每平方米。公司对外表示，计划将总部迁入大厦，剩余空间对外出租。以较低成本获取核心地段优质资产，实现从乙方施工企业向持有型不动产集团的战略跃迁，这个路径本身逻辑自洽。

值得细看的是账本。

舜晟建设公开披露的年产值约2亿元，员工67人。2亿元营收对应6.6亿元的资产收购，交易体量相当于公司三年营收。尽调信息显示，收购资金来源和杠杆比例未公开披露。对于一个注册资本1亿出头、年产值2亿的中型建筑企业，6.6亿元的单一资产意味着相当程度的财务集中。上海写字楼租赁市场当前的供需格局，给这种集中策略留下的容错空间有限。

再看数据，2025年全年，上海甲级写字楼净吸纳量40.18万平方米，同比下滑33.4%，全市空置率攀升至23.4%。进入2026年，一季度空置率进一步升至24.2%，二季度虽有修复，但截至上半年末空置率仍高达24.5%。租金方面，全市甲级写字楼日均租金已跌至6.42元每平方米，较2025年末再降1.9%。第一太平戴维斯的报告提示，上海甲级写字楼平均租金已回到二十年前水平，下行周期仍在延续。

供给端压力同样显著。未来三年，上海甲级写字楼市场将新增超过300万平方米供应，仅2026年计划入市就达120万平方米以上。即便需求端持续修复（2026年上半年净吸纳量同比大涨83%），机构仍预判全年空置率有触及25%的可能。新项目平均预租率低于10%，大量新建办公楼在竣工时基本空置入市。

泰禾大厦所在的静安区天目西路恒丰路地段，属上海火车站商圈，周边写字楼密集。大厦日租金挂牌约6.5至7.1元每平方米，在当前全市6.42元均价、以价换量的大环境下，租金兑现面临现实压力。若以6.5元单价、70%出租率估算可运营面积18275平方米，年租金收入约3000万元。扣除物业维护成本、融资利息和各项税费，净回报率能覆盖多大比例的收购资金成本，值得审慎测算。

舜晟建设用二十多年拿十座白玉兰奖，建筑品质有公信力。实控人做慈善办基金会，社会担当有凭据。值得审视的是，行业收缩叠加写字楼过剩，租金同时在走低。一家年营收2亿元的建筑企业，把三年营收压进一栋楼的单一资产里，这个决策质量，比工程质量更需外部验证。

若说泰禾大厦是一次抄底，抄的是泰禾集团暴雷的底，这笔账算得通。但抄底之后的持有期，面对的是上海写字楼市场长达数年的供应放量和租金承压。6.6亿买入，每年养护和融资成本以千万计，租金回报却面临持续下行风险。三年后回看这笔交易，它是战略转型的里程碑，还是拖累现金流的起点，市场会给出公允定价。

建筑业有一句老话：盖房子的微利，卖房子的暴利。泰禾集团当年花13.5亿盖了这栋楼，最终6.6亿卖给了盖房子的舜晟。楼换了一任主人，市场换了一个周期。下一次价格重估时，牌桌上站着的是谁，舜晟建设手里有没有第二张足够厚的底牌，值得保持观察。