行业权威加冕，中骏方隅公寓未来可期

随着公寓行业成熟度逐渐增加，公寓运营模式已开始由中资产向重资产和轻资产两端分化，形成模式鲜明的两大阵营。创业系擅长做运营管理输出的轻资产模式；而地产系军团则侧重走阵线更长、回报更高的重资产模式。

中骏集团旗下长租公寓品牌方隅公寓，从诞生之初就选择了重资产赛道。在2020年存在诸多不利因素的大环境下，中骏方隅没有放慢步伐，而是更加坚定稳健，在品牌升级、项目拓展等方面取得重要进展，并成立5亿美元长租公寓投资平台，用于收购、开发和运营中国核心城市高质量的长租公寓项目。

在近期迈点网主办的中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛上，中骏方隅再次获得行业权威加冕，荣获2020年度集中式长租公寓卓越运营品牌金航奖。

峰会现场，方隅公寓执行总裁卢韬接受了迈点网记者独家专访，在他的讲述中，我们可以大致窥探出方隅想要走完投融管退资产运营闭环的决心，和这背后的商业逻辑。

服务中高端租赁人群

积极布局，谨慎落子

对标客群上，中骏方隅没有选择大部分玩家竞争激烈的白领公寓，而是切入同样存在租赁需求的中高端租赁市场。卢韬表示，近年来城市新中产崛起，一线城市中高品质租房产品的需求十分旺盛，而‘品质’恰好是中骏方隅所擅长的。“‘品质’是中骏地产的标签，方隅从诞生那天起就坚持了以品质作为产品的一个关键元素，未来的发展也将坚持这一定位。”

在项目拓展方面，虽然受到疫情的不利影响，但危机中尚且存在机遇，一些优质物业再次进入市场。作为以重资产模式见长的运营机构，方隅保持稳扎稳打的态度，积极布局，谨慎落子，并严格把控利润率。去年，在上海、杭州相继开业了三个重资产项目。上海天璟方隅国际公寓就代表了方隅产品的高品质。

该项目位于青浦区徐泾板块，紧邻国家会展中心、虹桥机场、虹桥火车站，主要辐射虹桥商务区白领客群，以及部分空乘人员。公寓位于中骏天璟住宅项目内，为地块自持部分打造的公寓，共3栋楼，户型涵盖单房、一居室和两居室。值得一提的是，该公寓定位高端精品大社区，有健身房、阅读区、桌球区以及小超市等独立的社区配套和服务。

回顾2020年的发展成绩，中骏方隅交出了一份满意答卷。其中，最受行业瞩目的当属中骏方隅第二支基金的成立。“这支基金的发行是我们在2020年做的非常漂亮的一件事情。”卢韬表示。

此外，中骏方隅还在2020年完成品牌升级，新的品牌标识与品牌理念向租户传递出温暖、精致、活跃的品牌个性，表达方隅致力于为租客提供一个真正属于自己的角落，无需妥协的品牌主张。新一轮品牌升级将更好地服务中骏方隅未来的战略发展。

大资管时代来临

中骏方隅如何打通投融管退闭环？

随着房地产黄金十年的落幕，粗放开发时代终结，资产持有者、运营者的产业分工逐渐细化，大资管时代已经来临。御风集团董事长、品器创始合伙人冯仑近期表示，“在房地产开发时代，规模成本和速度是开发商核心竞争力。而现在，主要竞争力是通过运营和管理来实现资产增值。”在这一背景下，资产运营管理的门槛和要求显然更高，能够最终实现资产合理退出，即实现投融管退闭环，获得增值收益是运营方的最终目标，但也更加考验运营方的综合实力。

定位存量资产管理者的中骏方隅，是如何打通这一闭环的呢？

首先，从中骏集团内部来看，长租公寓业务与购物中心并列，升级为集团“一体两翼”发展模式中的“两翼”之一，战略高度进一步提升。中骏集团能够为方隅提供一定的资金、项目支持，为存量资产的投资、运营奠定了基础。

其次则是方隅在存量资产投资、开发、改造、运营上的天然优势。“在国内做存量资产会碰到很多瓶颈和障碍，包括产权的合规性、坪效、改造等。作为一个规模化的房企，我们在投资端做到了全国重点城市的基本全覆盖，以及信息的全覆盖。开发端、改造端、运营端都有非常明显的优势。”

卢韬坦言，“与国外的黑石等成熟机构相比，中骏方隅在资金募集上还存在一定差距。随着两支基金的相继成立，相信这个问题将逐渐改善，从而实现方隅在投融管退四个环节的完美闭环。”

据卢韬透露，“方隅资产端已经投资了四个项目，总体来讲，回报率比较可观。从这一两年对比来看，我认为这一块收益里，甚至我们有可能会高于传统住宅开发。不管怎样做资产管理，最重要的是要实现资产的保值增值。”能够取得这样的资产回报率，与综合操盘实力和退出时机的选择密不可分。

卢韬认为，一个项目的周期大约为3-5年，当可以看到稳定的投资回报时，往往就是投资退出的最好时候。

推进住房租赁金融扶持落地

区分住房租赁概念是关键

投融管退的资产管理闭环之所以难，很重要的原因在于投资门槛太高。对于重度依赖资本的公寓行业，可以说谁掌握了资本，谁才能掌握市场主动权。

卢韬对此表示认同，“如果不能很好地引入社会资本来做这件事，不管是政府，国企，还是民企，当达到一定量级之后，再想投入都是有心无力的，因为资金量远远不够。”

目前在处理住房租赁贷款项目时，大部分银行都是参照房地产开发业务，这样的后果是整个资金端成本的急剧上升：利率会很高，额度也会受限。 卢韬认为解决住房租赁金融支持有所欠缺的关键，是解决长租住房与酒店、商品房的定义划分，才会慢慢有金融政策引导进来。

“有一天我们能很严格、很清晰地定义租赁住房和酒店、商品房的区别的时候，资产运营的春天就会很快到来，但这需要一个过程。”

今年3月，全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会在京召开，会议强调加大住房租赁金融支持力度。与此同时，龙湖集团、大华集团、龙光控股等多家企业已成功发行住房租赁专项债券，ABS、CMBS和类REITs等融资手段也取得了一定进展。相信在不久的将来，住房租赁行业将迎来更健全的金融扶持环境。

展望未来发展，卢韬表示方隅仍然选择一步一个脚印，坚定地走下去。“我们希望在今年重资产端的项目，能从去年的3个扩展到20个。通过重资产模式，以及投融管退闭环，实现我们和消费者、投资人的三方共赢。”